Систематизация складских комплексов служит двум господам одновременно: оператором помогает продвигать объект, клиентам – ориентироваться на рынке в его предложении. Следовательно, вопросы классификации складских помещений – наиважнейшая задача оператора.

Однако, это возможно в случаях, когда объекты отвечают по своим качественным характеристикам рамкам класса, к которому принадлежат. В тех случаях, когда они выбиваются из стандарта и их невозможно привести к единому знаменателю, возникают сложности при определении выгод и ценовой политики.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

 Систематизация складских комплексов служит двум господам одновременно: оператором помогает продвигать объект, клиентам – ориентироваться на рынке в его предложении. Следовательно, вопросы классификации складских помещений – наиважнейшая задача оператора.

Однако, это возможно в случаях, когда объекты отвечают по своим качественным характеристикам рамкам класса, к которому принадлежат. В тех случаях, когда они выбиваются из стандарта и их невозможно привести к единому знаменателю, возникают сложности при определении выгод и ценовой политики.

На сегодняшний день в классификатор, который рассчитан на современные помещения, возводящиеся в индустриальных парках, расположенных в 10-30 км от столицы, сложно вписываются склады, находящиеся внутри городской черты, или в регионах России. Что приводит к неточностям и недопониманиям между продавцами и покупателями.

Маркетинговое исследование, проведённое компанией в 2018г. на примере 45 рамдомно выбранных в Москве объектов, привело к пониманию о невозможности втиснуть в прокрустово ложе существующего классификатора городские объекты, отведённые под нужды хранения.

Ссылаясь на эти обстоятельства, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG Ярослав Дарусенков предлагает создать отдельный стандарт для городских складских помещений.

Обзор складской недвижимости в рамках маркетингового исследования

Поскольку московская складская недвижимость в основе своей состоит из сохранившихся с советских времён помещений, переоборудованных под склады, и не предназначенных изначально для этих целей, рынок качественных предложений ограничен. В целом по Москве доля качественных предложений не превышает 3%, их общая площадь составляет 13 млн. кв.м. И в этом вопросе Москва существенно отстаёт от Подмосковья.

Компания проанализировала 45 объектов совокупной площадью 1,5 млн. кв.м.

Из них 21 отнесла к классам «А» и «В». Их общая S не менее 400 000 кв.м. Доля площадей класса «А» составляет 5% от общего объёма предложения, доля класса «В» - 21%.

Остальные 24 объекта класса «С», их доля составляет 74%, а общая площадь 1,1 млн. кв.м. Что существенно превышает объём качественных складов.

Большую часть складов можно отнести к офисно-складским помещениям. В классах «А» и «В» их доля 28%. Что выше чем в среднем по Подмосковью.

Структура складских объектов внутри МКАД

Качественные:

Комплексы классов «А» и «В»

Некачественные:

Комплексы класса «С»:

§  ангары, автобазы и овощехранилища

§  отремонтированные производственные и складские здания эпохи СССР

§  помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и офисных зданий, которые невозможно использовать под другие нужды из-за отсутствия окон и санузлов

Многоэтажные склады

В условиях мегаполиса с дороговизной земли это явление экономически обосновано. Чем ниже класс, тем чаще встречаются многоэтажные объекты. Все комплексы класса «А», попавшие в выборку, были одноэтажными.

Из 100% проанализированных объектов 87% имеют 2 и более этажей. Следовательно, на класс «А» приходится доля 13%. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе «С».

В классе «В» 73% объектов многоэтажные. Согласно стандартному классификатору, любой склад, имеющий более 1 этажа, автоматически попадает в разряд «В» вне зависимости от наличия современной планировки и мощного технического оснащения. Что затрудняет адекватную его возможностям оценку.