Развивая дисскусию на тему нового сегмента складской недвижимости на конференции Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй", своим мнением поделился заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин:

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Валерия Мозганова: - У вас огромный запас того, чем вы владеете и управляете. Надежность и эффективность, и интерес для вас - арендатора, насколько зависит от размера занимаемой площади? 

Глеб Белавин: - Я связи между надежностью и эффективности арендатора от объема, который он занимает, не вижу, потому что по большому счету всегда мы считаем надежность и себестоимость 1 кв. метра. Надежность и эффективность арендатора связана прежде всего с его платежеспособностью, и, второе, с тем объемом арендной платы, которую он нам оплачивает. Поэтому от того, что он занимает 2000 квадратов или 50, на надежность никак не влияет. Единственно, косвенно это может оказывать влияние размер. Слишком большой размер, особенно в рамках одного логистического парка, может влиять на общий риск, скажем. Если арендатор по истечению срока действия договора, или по каким-то иным причинам уезжает, у нас возникает больший объем работы, чтобы заместить. На практике у нас средний взвешенный размер любого арендатора на все города - Москва, Петербург, Киев – от 10 000 до 20 000 квадратов. Это средняя площадь.

Валерия Мозганова: - А насколько вам сегодня интересно работать с мелкими?

Глеб Белавин: - Давайте с определениями разберемся. У меня такое ощущение, что мы сейчас "интересно" со словом "надо" путаем. По любому девелопменту, который представлен на московском рынке, интересно работать с большими арендаторами. Администрирование проще, эксплуатация проще, деление проще. Соответственно из этого шла логика строительства логистических парков, начиная с 2006 -2007 года. Но рынок Light Industrial, о котором мы сегодня говорим, он как был, будет и никогда никуда не денется. Просто в моменте, что слышу, многие девелоперы, которые представлены в московском регионе, склоняются к некой нужде в работе с Light Industrial. Но это нужда быстро изживет себя, как только рынок восстановится. И сразу Light Industrial в классическом девелопменте начнет исчезать. Поэтому под это надо формировать некую отдельную нишу. В рамках текущих логистических парков, у нас, у коллег из ПНК, мелкая нарезка физически неприменима. Этот достаточно тяжело сделать, потому что изначально здание сконфигурировано таким образом, что меньше 3000 квадратов (это самый минимум для того чтобы арендатор существовал автономно), сформировать практически невозможно.

Валерия Мозганова: - Понятно. И в финале, в продолжение того, о чем вы говорите - надо формировать отдельную нишу, девелоперскую и, соответственно, инвестиционную. Инвестору с вашей точки зрения сегодня любопытен был бы вот этот формат мелкой или относительно мелкой нарезки? И при каких условиях он был бы ему интересен?

Глеб Белавин:- Безусловно, инвестору такой формат будет любопытен. Просто надо понимать, что это изначально другой проект, изначально другая локация, изначально корректировки по проекту. Тут другое администрирование. Но там интерес заключается в чем? В том, что если мы построим на парке 50 000 или 100 000 кв. метров большого парка, в котором будет представлен Light Industrial, инвестору будет с экономической точки зрения проще, потому что у него единовременного убытия может не произойти, как, например, в парке на 200 000 квадратов 50 000 занимаемой площади освободятся из-под одного арендатора. Это принцип "не складывать яйца в одну корзину". Будет равномерно распределено по всему проекту. Но тут надо понимать, что косты по администрированию тоже будут выше, эксплуатация немного будет дороже. И надо всегда понимать, что Light Industrial, по моему мнению, дальше 20 км от центра притяжения какого-то большого города (Петербург, Москва, неважно) не построишь. Там такого спроса не будет. Соответственно происходит небольшое удорожание еще и в земле, когда мы начинаем реализовывать этот проект. Но когда ты учитываешь все вводные (а здесь собрались достаточно большое количество профессионалов, которые могут учесть все эти ковинанты при реализации этого проекта), мне кажется, что он будет более интересен, чем девелопмент, который мы уже привыкли наблюдать в складах Москвы и регионов.

Валерия Мозганова: - Спасибо большое. Ключевое слово  "более интересен"  достойно развития.