14 апреля в Москве, в отеле Radisson Royal Moscow, состоялась конференция "Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй», которая собрала около 400 участников. Ее организатором выступила Ассоциация инвесторов Москвы, генеральным партнером – компания Skladman USG, стратегическим партнером – компания Freight Village.RU, официальным партнером – компания Comitas. Открылась конференция масштабным исследованием об особенностях формата Light Industrial и его потенциале в московском регионе, которые презентовали Александр Хомич, генеральный директор Skladman USG, и Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Что собой представляет формат Light Industrial? Это объект складского и производственного назначения с отдельными блоками размером от 500 до 2500 кв. метров. Уже сейчас формат представляет четверть складского рынка с перспективой бурного роста. Капитализация этого сегмента в Московской области – порядка 150 млрд. рублей. Отвечая на вопрос, кому нужен такой формат, Евгений Нумеров отметил, что это – инфраструктура для малого и среднего бизнеса, который уже созрел для качественных складских помещений.

В ходе дискуссии все эксперты сошлись во мнении, что за время экономического кризиса складской сектор пережил глобальные изменения. Логистика в масштабах страны стала иной. Появились другие точки производства. Больше перевозок стало между регионами. А главное – изменились запросы потребителя. Есть большой спрос, но отсутствуют покупатели небольших качественных помещений и предложения для арендаторов. Один из вариантов, особенно для активно развивающихся ритейлеров – это склад «последней мили». Как раз на такие объекты спрос высокий.

Алексей Соколов: «Если говорить о складских объектах – это удобное место. Удобное место во всех смыслах. Оно должно быть удобно как для перевозчика, который подходит на этот склад фурой, привозит товар, должно быть удобно для регионального логиста, который подъезжает газелью, забирает или приводит товар для клиента. Большая доля продаж, особенно в регионах, осуществляется самовывозом. Склад должен быть удобен сточки зрения доступа и безопасности. Он должен быть досягаем (расположен максимально близко к населенному пункту, в котором происходят продажи), и обеспечиваться круглогодичным подъездом. В регионах очень много мест, которые недосягаемы зимой».

Light Industrial – сегмент складов малых размеров. Такие промышленные объекты состоят из нескольких индивидуальных блоков, имеющих отдельные входы, подъемные ворота, и в большинстве случаев – прилегающие офисные помещения. По виду и архитектурным параметрам складские здания могут быть одноэтажными и многоэтажными, высотными, самонесущими, открытыми и полузакрытыми. Один из вариантов таких складов – самонесущий склад, т.е. система стеллажей, при которой каркасы стеллажей – это несущая основа всей конструкции, одновременно являясь системой хранения.

Владислав Полторак, руководитель отдела продвижения Comitas: «Конструкция работает на площадях от нескольких сот до нескольких тысяч кв. метров. Система масштабируемая, трансформируемая, адаптируемая под те грузы, которые предполагает хранить клиент. Безусловно, изначально, перед тем, как заказывать проект, нужно грамотно рассчитать внутреннюю логистику самого складского комплекса, чтобы это было наиболее эффективно и рентабельно. Борис Малютин: - Для кого это рассчитано? Как я понял, это для не очень больших компаний. Владислав Полторак: - Это небольшие производства. Если это большие производственные компании, то происходит расширение существующих площадей на прилегающие территории. Также это могут быть небольшие интернет-магазины, компании, которые обеспечивают небольшую сборку агрегатов или механизмов. Это склад сравнительно небольшого формата, невысокий, далеко не всегда полностью автоматизированный, или совсем не автоматизированный, который решает задачи по хранению, причем достаточно бюджетно».

Борис Малютин: - Насколько перспективен этот рынок?

Владислав Полторак: - Рынок перспективен за сравнительно небольшой период. Мы начали продвигать это решение на российском рынке не более года назад. У нас есть десятки проектов. Несколько проектов уже на стадии реализации, с учетом того фактора, что все это началось буквально в 2016 году.

Light Industrial- формат, у которого все впереди. Согласно данным Александра Хомича, генерального директора Skladman USG, только в московском регионе – 15 000 потенциальных клиентов этого формата. Многопользовательские малые склады индивидуального доступа относятся к сегменту с самым большим разнообразием объектов по размерам, объемам, планировочным решениям, сочетанию видов использования и расположения, а также по типам арендаторов и арендным условиям. Пока этот сегмент не оформился, арендаторы пытаются найти варианты, где разместиться. Такими вариантами могут стать индустриальные парки и грузовые деревни. Грузовая деревня Freight Village – это формат, предусматривающий интермодальность, т.е. прямой доступ к двум видам транспорта – автомобильному и железнодорожному.

Яна Кузина, вице-президент по девелопменту Freight Village.RU: - Freight Village на сегодняшний день – единственный операционный формат такого плана в России. Почему мы считаем это оптимальным форматом? Наверно, потому что в одном месте сосредоточены по сути дела производство, распределение, консолидация товаров, растаможка товаров, и доставка может быть сосредоточена до одного потребителя, если он там же производит эти товары, либо до одного конечного потребителя. Существенно сокращается время логистических поставок. Соответственно грузовая деревня предполагает наличие нескольких форматов. Это, прежде всего, формат производственной земли, продажа крупным производителям, полноценный складской формат – такие РЦ, как у нас сейчас Х5 на 40 000 кв. метров, а также формат мелких запросов. Мы видим сейчас огромный спрос грузовой деревни на форматы площадью от 1000 до 2000 кв. метров. Это хочет на первое время арендовать практически каждый новый резидент, который приходит к нам или в соседний индустриальный парк покупать землю под какое-либо производство. Он хочет разместить свою производственную линейку, возможно, начать производство раньше, чем завод откроется.

Борис Малютин: - Это комфортный вход?

Яна Кузина: - Да. Это первый вопрос, т.е. первый подсегмент спроса. А второй подсегмент спроса – это крупнейшие резиденты, которые у нас уже сейчас сидят, такие, как компании Samsung, Nestle и т.д. У них есть большое количество контрагентов, поставщиков, которые сами небольшие, ни оно тоже хотят сесть где-то поблизости, и они готовы арендовать какую-то площадь под производство или склад.

Так есть ли будущее у формата Light Industrial? По статистике компании Skladman USG – есть, и большое.

К примеру, при комплексном развитии территории, где сегодня девелопер требует создавать рабочие места, 1000 кв. метров формата BigBox дает 20 рабочих мест, а такой же объем Light Industrial – 60 рабочих мест. Light Industrial в первую очередь будет востребован в наших столицах и городах-миллионниках. А если малый бизнес наконец получит поддержку и начнет развиваться, то у этого формата практически не будет ограничений.

Алексей Соколов: - Сейчас интересно, кто первый начнет.

Борис Малютин: - Кто начнет строить?

Алексей Соколов: - Да, кто начнет строить. Складов класса «А» много, о чем говорили мои коллеги, как застройщики, так и арендодатели. Очень хочется качественных площадей, очень хочется культуры со стороны арендодателей, и очень хочется долгосрочного сотрудничества, которое позволит и нам в том числе развивать региональные продажи. Москва – она закончилась.

По итогам дискуссии среди сидящих в зале был проведен небольшой опрос:

1. Считаете ли вы, что формат Light Industrial будет пользоваться спросом на рынке? Подавляющее большинство участников конференции выразило уверенность, проголосовав за вариант «Да, уверен». Развернутым исследованием текущего состояния рынка купли – продажи земельных участков промышленного назначения в Московской области и Новой Москве открылась вторая часть конференции. Исследование также было подготовлено экспертами компании Skladman USG. Еще один тренд, который обсуждался в рамках конференции – это строительство склада built-to-suit, т.е. склада под собственные нужды. Строительство склада под себя дает возможность более тщательно выбрать его локацию, на этапе проектирования адаптировать помещение под свои бизнес-процессы, и собрать в одном месте все необходимые службы. Однако, стремясь оптимизировать процессы, девелоперы начинают совершать ошибки. Во-первых, они недооценивают службу заказчика, во-вторых ошибкой является то, что проектирует и строит одна и та же компания, а у проектировщиков и строителей должно быть противостояние: один экономит средства инвестора и следит за высоким качеством, другой хочет быстрее возвести строение. Так и рождается истина. Третья ошибка – когда инвестор создает собственную строительную службу. В этом случае стройка, как правило, останавливается.

Николай Паличев, генеральный директор компании UP GROUP USG: - Основные три ошибки, самые сильные, которые убивают всю экономику:

- недооценена роль службы заказчика в производстве таких работ. Сейчас большинство толком не понимает, какие полномочия у этой службы, и ее ценность; - вторая ошибка, и самая фатальная - это когда выбирается на тендере компания, которая и проектирует, и строит. Я говорил, и всегда говорю: как только ты попадаешь в такие мягкие лапки – все, конец. Как говорят – либо ты создаешь свою армию и ее кормишь, либо ты кормишь чужую армию.

Для того чтобы склад не заморозился, чтобы стройка не остановилась, необходимо соблюдать следующие условия.

«Чтобы строить объекты - промышленные и логистические комплексы, нужен опыт, нужен серьезный опыт в строительстве. Не один объект человек должен был пройти, и команда, которая работает на данном объекте. Это должна быть одна команда, а не люди, набранные с улицы, которые друг друга не знают».

Участники конференции – инвесторы, риэлторы, ритейлеры, логистические операторы активно использовали возможность неформального общения в перерывах между сессиями. Новые Форматы и тренды складского рынка оказались настолько востребованной темой, что у конференции есть огромный потенциал стать ежегодным местом встречи профессионалов и потребителей отрасли».

Всегда свежие новости смотрите в нашем Телеграм канале