Исполнительный директор PNK Group, Олег Мамаев, во время дискуссии на конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй» представил свое мнение о новом формате складской недвижимости Light Industrial.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Исполнительный директор PNK Group, Олег Мамаев, во время дискуссии на конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй» представил свое мнение о новом формате складской недвижимости Light Industrial.

- Олег, в одном интервью вы сказали, что малые форматы - это не антикризисные явления, а некий новый этап развития рынка. Согласны ли вы по-прежнему с этим утверждением, что вы думаете по поводу этих малых форматов и их интереса со стороны девелопмента и инвестиций?

Олег Мамаев: - Я не знаю, из какого контекста вырвали эту фразу, и как ее препарировали, но давайте прямо по этапам. Первое - я завидую коллегам из Skladman в том, что предоставили новый термин, потому что всю жизнь Light Industrial была темой легкого производства. Я так понимаю, мы говорим просто о маленьких форматах. Мы их начали тестировать еще в 2010 году, причем понимая рынок, т.е. не просто аккумулировать набор запросов, которые часто не релевантны. 17 000 клиентов - это здорово, но «живых» из них - 5, 10, 100, но не 17 000. Т.е. статистику можно развернуть под любым углом. По факту давайте скажем прямо - себестоимость строительства здания - это порядка 50% от всех инвестиций. Для того чтобы окупить этот маленький формат, о котором мы говорим (500 м, 1000 м) - нужно строить на бесплатной земле, и с бесплатными коммуникациями. Когда говорится о городском формате, это звучит немного забавно, потому что стоимость земли не позволит окупить этот проект. Это теоретически даже невозможно. Это как формат Self Storage: все увлеклись, все туда побежали, как наступила конкуренция - они все стоят полупустые. Инвестиционная привлекательность, мягко говоря, сомнительна. Ставки упали, причем упали кратно. Вы сейчас предлагаете нерабочий формат. Экономики нет, модель не просчитана. Вы говорите, что есть спрос. Да, конечно, спрос есть. Только есть спрос платежеспособный, а есть просто спрос. Платежеспособный спрос - это когда вы говорите: экономика этого продукта - вот такая, и спрашиваете: есть спрос? Спрос есть, но экономику никто не считал, и цены не известны. По тем ценам, которые вы говорите, спроса нет. Иначе, уверяю вас: рынок - вещь подвижная, и денег сейчас в России - невероятное количество. Кто-нибудь что-нибудь давно бы уже сделал.

Есть еще один момент важный: один гектар - это 5000 кв. метров, а не 500 кв. метров, и на 5000 экономика какая-то есть. 2500 кв. м. - экономика есть, потому что это минимальный объем, когда можно эффективно оперировать на высотном складе с точки зрения инвестиций в технику, технологию и т.д. Ниже - не эффективно. Более того, даже на 2500 кв.м. сделок катастрофически мало, если вы посмотрите на суммарный объем. Это такой сегмент, который иногда работает. По поводу управления подобным, отмечено, что рынки гораздо более доходны, чем торговые центры. Многие из вас умеют управлять рынком? Классический Индастриал чем был хорош? Это длинный, консервативный инвестиционный продукт с минимумом менеджмента, с минимумом управления. Инвестиционно-привлекательный, стабильный длинный договор. Поэтому у вас низкие ставки, вы не тратите много усилий на администрирование, это инвестиционный продукт. Если вы хотите создать рынок, это принципиально новый продукт. Нужна большая агломерация, на которой действительно возможна концентрация по определенным направлениям, и тогда вы понимаете, что это рынок. Те, кто снимает по 500 метров - это часто приличные компании, но очень мобильные. Они либо быстро вырастают, либо разоряются. Если кто-то хочет управлять рынком, это тоже неплохо, это доходно, просто никто пока этого не делал полноценно. Нам нужно просто создавать.

Еще один достаточно важный момент по поводу инвестиций в подобные истории. Это инвестиции не в инвестиционный, а в операционный бизнес. Мы же в недвижимости все привыкли к капитализируемым инвестициям. Это операционный бизнес, который капитализируется по своим определенным правилам. Регулярный поток, вакансии и т.д. Пока в данном сегменте, давайте скажем честно, это разовый спрос. Это разовые истории, которые сегментом пока не являются.

► Смотрите наши видео на разные темы:

Всегда свежие новости смотрите в нашем Телеграм канале