На прошедшей конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй» не обошли стороной тему кризиса, оценивая реальную ситуацию рынка недвижимости 2017 года. Своим мнением со слушателями поделилась председатель Правления общественной организации "Ассоциации инвесторов Москвы" Любовь Цветкова.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

На прошедшей конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй» не обошли стороной тему кризиса, оценивая реальную ситуацию рынка недвижимости 2017 года. Своим мнением со слушателями поделилась председатель Правления общественной организации "Ассоциации инвесторов Москвы" Любовь Цветкова.

- Любовь, как для представителя того самого малого и среднего бизнеса, ну правда, девелоперского больше, чем какого бы то ни было другого, ваша оценка интереса со стороны малого и среднего бизнеса к этому сегменту. Он есть, он реален, или только теоретически как бы существует, но разбивается, как любая любовная лодка о быт?

Любовь Цветкова: - Я не являюсь специалистом ни складской недвижимости, ни операционного бизнеса, ни девелоперского. Я просто с градостроительной точки зрения хочу сказать, что в Москве есть три больших программы: программа реорганизации промышленных зон, программа освоения новой Москвы, и программа реновации. Подходы правительства Москвы к комплексному освоению территории - ровно такие же, как нам сказали про Подмосковье, и еще более жесткие. Когда ты реорганизуешь промзону, у тебя должно быть 50% обеспечено. Т.е. должно быть соотношение жителей и рабочих мест равным. Это очень сложно выдержать. Еще более жесткий подход в новой Москве. Подход, что там должны возникать рабочие места опережающими темпами. Поэтому сегодня все девелоперы мучительно и судорожно думают: «а что это за такие рабочие места»? Ведь все знают, что прошли те времена, когда можно настроить офисов, которые дают прекрасное соотношение - одно рабочее место на 9 - 10 кв. метров, или торговый центр, где тоже все неплохо, но они сейчас не так здорово заполняются. Все ищут тот формат рабочих мест, который будет востребован. И с этой точки зрения именно для Москвы, при комплексном освоении территории, такой формат интересен девелоперу. К вопросу о стоимости земли. Будет он - не будет, девелопера сейчас не спрашивают. Это как раз вот то, о чем говорили. Это надо делать. Тебе не дадут строить так вожделенное всеми жилье, если ты не будешь создавать рабочие места. Поэтому это выбор вынужденный, и который должен стать осознанным. Нам придется научиться работать на этом поле. Соотношение (то, о чем говорили ребята в презентации) - одно рабочее место на 20 метров. И это прекрасное соотношение. Поэтому могу сказать, что я уже несколько правообладателей промзон, которые сами хотят их реорганизовывать, готова направить к ребятам. Может они найдут общие точки соприкосновения. Поэтому, что когда мы сейчас пишем бизнес-планы освоения большой территории, чтобы настроить технопарков, как нам сейчас всем рекомендуют в Москве, все прекрасно знают - чудесно работают технопарки, которые построены за бюджетные деньги. Хуже с теми, которые построены частными инвесторами. Они, правда, построены и не стоят пустыми. И у меня, честно говоря, возникла, ну может быть розовая презентация, но она мне понравилась. Она очень утешила, потому что мне есть, что посоветовать девелоперам, которые все-таки являются больше всего специалистами не в таком виде недвижимости. Мы шли по легкому пути, а теперь у недвижимости путь тяжелый. Судя по единому банку Москвы, 90% спроса приходится на жилье. Вы сами понимаете, что конечно оно сейчас реализовывается. Но запросы покупателя все выше, а цены у нас все ниже. Поэтому скоро доходность вот этого вида недвижимости, гостиничной и жилой, сравняется, и все поставит на свои места. Мы будем гармонично развивать территории, используя все виды недвижимости, примерно с одинаковой маржинальностью. Если все-таки вас не убедил Олег Мамаев, что строить такой формат не интересно, а вы оказались в большинстве, обратите, пожалуйста, внимание на сайт единого банка проектов Москвы, где представлено достаточное количество промышленных зон. Промышленники для них - непрофильный актив. К вопросу о земле: все-таки имейте в виду, земля производственного назначения стоит ниже в Москве, чем та же соседняя земля, но другого, иного назначения. И на тендерном комитете, на сайте тендерного комитета тоже достаточно много предложений Москвы. Поэтому склады - это промышленное. Вам ничего менять не надо, и если вы решили заняться этим бизнесом, начните с покупки небольших участков в 4 га.

 - Спасибо большое. Вообще хорошо, что эта тема прозвучала. Да, я обращаюсь к тому, что говорила в начале. Складской сегмент чувствовал себя всегда особым и изолированным. И даже сейчас, в момент обсуждения, мы все время говорим: «выгодно - не выгодно», «вот построить этот склад или такой». А Любовь предлагает правильно - посмотреть на эту историю с точки зрения комплексного освоения территорий. Может быть каких-то новых партнерских взаимодействий складских девелоперов и жилищников, потому что условия для жилищников становятся все сложнее, а для складских все сложнее становится рынок. Здесь есть о чем подумать, как совместно подойти. От того что мы покиваем головой, мы не придумали пока эту схему взаимодействия - это не значит, что ее нет, что ее не будет в будущем. Может там через полгода она появится, мы все скажем - вот он прорыв, вот так и надо было делать. В общем, подумать над этим явно имеет смысл.