Обзор складов индивидуального хранения за рубежом. Исследование компании Skladman USG
| |||||
["{div class=objectGalleryCell style=\"background:url(\/images\/760605_original_miami_self_storage_copy_copy.JPG) center center \/ cover no-repeat;\"}{img src=\"\/images\/760605_original_miami_self_storage_copy_copy.JPG\" style=\"opacity:0;width:100%;height:100%;\"}{\/div}"] |
|
||||
Общие выводы Современные складские комплексы формата self storage, стремясь соответствовать ожиданиям нового потребителя, меняют свой облик на более клиентоориентированный торговый формат и располагаются ближе к потребителю, все чаще - в черте города. Наибольшее количество складов данного формата в США – 154,7 единиц на 1 млн. чел. На втором месте Австралия – 54,5 ед./млн.чел., третий уровень занимает Исландия – 18,1 ед./млн.чел. Далее идут Нидерланды (16,7), Великобритания (16,5), Норвегия (13,6), Швеция (13,0). В целом, соотношение клиентов складских комплексов формата self storage по типам: 70% физические лица, 30% коммерческие компании. Общие данные Self Storage (склад индивидуального хранения) – система хранения, при которой провайдер услуги в соответствии с условиями договора хранения выделяет клиенту для хранения его имущества защищенный изолированный отсек, доступ к которому есть только у клиента (определение Европейского Комитета по Стандартизации (European Committee for Standardization)). Отличие складов формата self storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе. Склады формата self storage используются для хранения самого разнообразного имущества, разрешенного законом и правилами оператора складского комплекса. Виды разрешенного к хранению имущества. Физические лица: • Личные вещи, одежда и обувь • Мебель, предметы интерьера • Детская мебель, коляски • Спортивный инвентарь (велосипеды, лыжи, санки, снегокаты и т.д.) • Туристическое снаряжение • Рыболовный и охотничий инвентарь • Садовый инвентарь и оборудование • Строительный инструмент и материалы для ремонта • Автомобильные шины • Квадроциклы, гидроциклы, лодки и снаряжение, мопеды, мотоциклы Юридические лица: • Оборудование летнего кафе/веранд • Мебель • Товарные остатки • Торговое оборудование • Сменный интерьер/дизайн • Оргтехника • Документы и архив • Рекламные материалы Self Storage в США Свое первоначальное развитие рынок складских помещений формата self storage получил в Соединенных Штатах Америки после Второй Мировой Войны. Для девелопмента использовались участки, не подходившие по качественным характеристикам для иных видов использования – участки неправильной формы, расположенные не на первой линии (но с хорошим доступом), участки под линиями электропередачи, в зонах пролегания коммунальных сетей или в зонах отчуждения железных дорог. Такой вид использование земли рассматривался владельцами как временный (до момента появления более выгодных вариантов девелопмента) и не требовал значительных вложений. Формат получил широкое распространение благодаря росту благосостояния американских семей, и уже в 1972 г. была основана первая национальная компания, специализирующаяся на инвестициях в склады формата self storage – Public Storage, сегодня действующая в форме Real Estate Investment Trust (REIT). Наиболее крупными игроками на рынке складов формата self storage в США на сегодняшний день являются компании: Strategic Storage Trust, Inc., W.P.Carey Inc., Flagship Investment Group, а также такие инвестиционные фонды недвижимости (REIT), как Public Storage, Extra Space Storage, Life Storage (Sovran Self Storage) и CubeSmart. National Storage Affiliates Trust - ассоциация операторов складов формата self storage. На сегодняшний день ассоциация объединила 7 операторов с объектами в 23 штатах. В силу того что рынок складов формата self storage в США сильно фрагментирован и привлекает множество частных инвесторов, REIT не играют в этом сегменте главную роль. Самый крупный self storage REIT США - Public Storage Inc. - владеет всего 5% долей рынка. Табл.1 Крупнейшие операторы складов формата self storage в США, 2015 г. Сравнение индексных показателей отрасли с другими секторами рынка недвижимости США свидетельствует о том, что индустрия складов формата self storage в течение последних 20 лет опережала все иные сектора по темпам развития.
Табл. 2. Среднегодовая доходность за период с 30 июня 1995 г. по 31 мая 2016 Демографические показатели играют ключевую роль в развитии сегмента – так, основными пользователями складов формата self storage в США являются частные лица (76.9%). Низкая стоимость строительства (по сравнению с другими секторами рынка) и невысокие операционные расходы определяют низкий барьер входа на рынок, что, в свою очередь, создает опасность быстрого насыщения и превышения объемов предложения над спросом. Однако маленькие сроки аренды позволяют владельцам комплексов быстро реагировать на изменение ситуации на рынке и гибко адаптировать арендные ставки, обеспечивая стабильность денежного потока и устойчивость в кризисный период. Так, за период с 1995 г. по 2011 г. объем предложения площадей в комплексах формата self storage в США вырос более чем в 2 раза – с 308 кв.м. на 1000 чел. до 674 кв.м. на 1000 чел., при этом доля занятых площадей сохранялась в диапазоне от 82.9 до 89.4%, а ставки аренды увеличились практически в 1.5 раз . К концу 2016 г. доля занятых помещений в складах self storage, по оценкам Marcus Millichap, достигнет 89.9%. Self Storage в Европе Значительно меньшее развитие индустрия self storage получила в Европе. На начало 2016 г. в странах Европы насчитывалось 2746 складских объектов формата self storage, общей площадью более 7.8 млн. кв.м. По сравнению с 2015 г., число таких складских комплексов увеличилось на 149 или 5.7%. 87% всех объектов формата self storage расположено всего в 6-ти европейских странах. Самый большой рынок – в Великобритании, на долю которой приходится 40% от общего числа комплексов и 45% от общего объема площадей. Также значительные объемы предложения складов этого формата представлены во Франции, Нидерландах, Испании, Германии и Швеции. Обеспеченность площадями формата self storage в Европе составляет 16 кв.м. на 1000 человек – что на порядок меньше показателей признанных наиболее развитыми рынков США и Австралии – 850 кв.м. и 170 кв.м. на 1000 человек соответственно. В основе таких расхождений лежат фундаментальные различия в масштабах и стоимости земли в этих странах, что определяет значительно более низкие издержки девелоперов на создание подобных комплексов. Граф. 1. Обеспеченность складскими площадями формата self storage, кв.м. на 1000 чел. По данным операторов, опрошенных в марте 2016 г. , средняя ставка аренды складов формата self storage по европейским странам составляла €255 за 1 кв.м. в год. Максимальные ставки достигали €562 и €661 за 1 кв.м. в год в Великобритании и Швейцарии соответственно. Self Storage в Великобритании По оценкам Self Storage Association UK, в 1 кв. 2016 г. в Великобритании насчитывалось 1077 складских комплексов формата self storage, включая комплексы, предоставляющие услуги контейнерного хранения. Объем площадей складских объектов в формате self storage к 1 кв. 2016 г. достиг 3 493 000 кв.м. Прирост площадей в 2015 г. в сегменте составил 176 тыс. кв.м., в 2014 г. – 121 тыс. кв.м. Обеспеченность площадями формата self storage в 1 кв. 2016 г. находилась на уровне 54 кв.м. на 1000 человек. Доходность (первичная ставка капитализации), по данным одного из крупнейших операторов, находилась на уровне 6.5% . Оборот индустрии за 2015 оценивался в £440 млн. Всего на сегодняшний день на рынке Великобритании действует порядка 490 операторов складов формата self storage. К наиболее крупным операторам относятся Safestore, Big Yellow, Lok’nStore Self Storage, Storage King. Более трети всех комплексов формата self storage находится под управлением крупного (10 и более владений) оператора. Из расчета общей площади и выручки этих комплексов на долю профессиональных операторов складов приходится около 50% рынка. Табл. 3. Крупнейшие операторы складов формата self storage в Великобритании Площадь склада формата self storage, в среднем, составляет 4 тыс. кв.м. и состоит из 647 индивидуальных отсеков средней площадью 6.3 кв.м. При том что на рынке присутствуют самые разные по площади объекты от 450 до 8500 кв.м., размер большинства комплексов находится в диапазоне от 2800 до 5100 кв.м. Однако, оценивая состояние отрасли на сегодняшний день, многие эксперты считают, что индустрия складов формата self storage в Великобритании все еще находится в «младенческом возрасте» развития. Self Storage в Нидерландах Первые складские комплексы формата self storage появились в Голландии в начале 2000-х годов с приходом на рынок крупных американских операторов – Shurgard и Devon Self Storage. В 1 кв. 2016 г. объем предложения складов формата self storage в Нидерландах составлял 849 тыс. кв.м., представленных в 284 складских комплексах. Обеспеченность площадями этого формата эквивалентна 50 кв.м. на 1000 человек. Средний размер арендуемых площадей – от 4 до 6 кв.м. Крупнейший оператор складов self storage в Нидерландах - Shurgard – предлагает индивидуальные отсеки для хранения площадью от 1 до 30 кв.м. Средняя продолжительность аренды – от 9 до 12 месяцев. Средняя ставка аренды на 1 кв. 2016 г. приближалась к уровню €190 за 1 кв.м. в год. Доля занятых площадей выросла до 82%, превысив среднеевропейский показатель 80%. Табл. 4. Основные игроки на рынке складов формата self storage в Нидерландах Self Storage в Германии В 1 кв. 2016 г. объем предложения площадей формата self storage в Германии оценивался в 463 000 кв.м. Прирост площадей за год составил 51 тыс. кв.м. (+12%). Число складских комплексов формата self storage в Германии за год увеличилось с 143 в 2015 г. до 170 в 2016 г. Средняя ставка аренды в 1 кв. 2016 г. оценивалась в €250 за 1 кв.м. в год. Доля занятых площадей по отрасли - 77%. Обеспеченность площадями формата self storage в Германии составила 6 кв.м. на 1000 человек – почти в 2.7 раза ниже среднеевропейского показателя 16 кв.м. на 1000 человек. Табл. 5. Крупнейшие операторы на рынке складов формата self storage Германии Показатель количества складских комплексов на млн. жителей в Германии – 2.1 - один из самых низких среди развитых европейских стран. Табл. 6. Количество складских комплексов формата self storage на млн. человек |