Поиск объектов

Статьи

5 февраля 2018

Александр Хомич: Light Industrial миф или реальность


Александр Хомич: Light Industrial миф или реальность

Ответ от Александра Хомича: - Девелоперы практически все заинтересованы данным форматом. Их интересуют разные вопросы. Себестоимость, окупаемость, анализ предложений и тд. USG это группа компаний. Тема доклада «Презентация Light Industrial миф или реальность». Для тех, кто не знаком с этим форматом, Light Industrial – это небольшие складские и производственные помещения. Небольшие, от 200 до 1000 м2. Формат развит на западе, девелоперы есть, уже профильные девелоперы и инвестиционные фонды, которые конкретно в этом формате работают. Но для России это что-то новое.

Мы эту тему изучили и восемь месяцев назад мы её подняли публично Light Industrial сегмент складского рынка, объект производственно - складского значения с блоками от 100 - 2500 м2. В апреле провели конференцию профильную, где обсуждали вопрос. Прошло восемь месяцев и наш народ любит сказки, мифы и тема активно обрастает мифами. Решили этот доклад посвятить развинчиванию этих мифов. Пять мифов о Light Industrial: Light Industrial – это объекты только для легкого производства любого размера. Это может быть не маленькое помещение, а 5 000 метров, 10 000 метров. Во всем мире нет такого термина, называют по-разному этот формат. Когда мы выбирали подходящий термин ориентировались на то, что это Россия. Подбирали термины которые будут привычны русскому уху. Light Industrial, понятно, о чем идет речь. Например: национальная-ассоциация индустриальных парков и офисных парков выпустила сборник терминов и определений. 

Индустриальные здания делятся на три основные группы: производства, склад дистрибьюция и флекс. Light Industrial сам термин - это собирательный термин. Он включает в себя термины монофекчири, верхаус и флекс. Производство, склад и смешенного назначения объекты. Light Industrial приставка определяет специфику объекта об этом же национальный институт БилдингСаинс дает свое определение. В США есть вид разрешенного пользования для земельных участков, который так и звучит Light Industrial. Light Industrial предназначается для оптовой торговли и складирования, а так же промышленного применения, которое включает в себя изготовление, производство, сборку и обработку материалов. Процессы которые исключают образования газа, дыма и тд. Эти зоны располагаются вблизи населенных пунктов, могут располагаться около жилых зон. Крупные международные компании тоже используют этот термин Light Industrial. CBRE тоже испульзуют этот термин. Можно много отчетов найти на эту тему. На сайте так же разделяют понятия Light Industrial и Лайтмонофекчери. Закрыть разговор о терминах и перейти к конкретике и внутри профессионального сообщества обсуждать конкретные вещи. Мы все еще обсуждаем термины в комментариях, мы за восемь месяцев не сдвинулись никуда.

 Я считаю, что миф об Light Industrial - это только легкое производство. Миф номер два формат Light Industrial не интересен институциональным инвесторам почему нет, когда интересен. Ребята из CBRE сделали показательную таблицу для того чтобы понимать, что такое рынок Нидерландов по аренде за первое полугодие было проведено количество сделок в правой колонке видно, что крупнейшие 30 000 , 22 000, 20 000. Вторая таблица какое количество сделок на складском рынке, в колонке тайб обозначен один из терминов Light Industrial. За пол года 6 сделок только в этом сегменте Жо Де Клерк комментирует эту сделку так: «Эта сделка соответствует высокодоходным активам по всей Европе. Это отличные и хорошо расположенные мультиактивы Light Industrial генерирующие высокий доход с потенциалом роста». Такой актив и вид активов он ассоциируется с высокодоходными активами при правильном управлении наших специалистов. Эти активы будут отлично генерироваться отдачи для наших инвесторов. По доходности мультилед и логистики, мульти лед видно, что доходность выше. Копрейд по логистике 6 и 5 %, копрейд по мультилед 9 %. Ставка в пропорции почти такая же, логистика дешевле. И так миф о том, что Light Industrial не интересен инвесторам на мой взгляд не состоятельно.

Миф номер три о том, что Light Industrial не рентабелен. Рентабельность – это баланс спроса и предложения. В России спрос выше 0. Заявленные и построенные проекты формата Light Industrial их нет. Предложения на сегодняшний момент стремится к 0. Есть точечные проекты, но построенных нет. Утверждать, что такой формат не рентабельный, это наверное опровергать схему рыночной экономии. Если говорить о том, что какой формат рентабельный это надо на Нобелевскую заявляться. В 2017 году в России качественный объект Light Industrial, это самый востребованный формат недвижимости.

Миф номер четыре потенциальных потребителей Light Industrial нет денег. Мы считаем, что это не те деньги которых у нас нет на торговые центры есть деньги, на склады есть, на квартиры есть, а на Light Industrial нет. Более 15 % потенциальных арендаторов готовы платить сопоставимую либо выше аренду. Миф номер четыре, что у потенциальных клиентов нет денег на аренду, миф развенчен.

Миф номер пять. Комплексами Light Industrial сложно управлять из-за большого количества арендаторов. Мы давно это прошли, крупные торговые центры, но она не когда не являлось преградой для рентабельного строительства. Хорошего настроения и главное здоровья. 

► Смотрите наши видео на разные темы:



Источник: www.sklad-man.com

Тексты, графика, фото и видео, которые размещены на сайте sklad-man.com, - исключительная собственность sklad-man.com, и авторские права на них защищены соответствующим Законодательством РФ. Вы можете использовать какой-либо из наших материалов полностью или частично только при указании активной гиперссылки на него.

Наши сделки