Поиск объектов

Статьи

23 мая 2017

Юрий Шишмарев: «Light Industrial – редевелопмент под нужным ракурсом»


Юрий Шишмарев:  «Light Industrial – редевелопмент под нужным ракурсом»

Генеральный директор компании Сити-бокс, Юрий Шишмарев продолжил тему нового представленного формата Light Industrial, и поделился своим мнением со слушателями конференции «Девеломент малых складов: разделяй и властвуй».

Юрий Шишмарев: - За прошлый год, к сожалению, для многих и к счастью для нас, в Москве открылось семь терминалов индивидуального хранения общей площадью около 22 000 кв. метров. Рост этого рынка к 2015 году увеличился примерно на 20%. Компания "Сити-бокс" является частью этого рынка. Мы управляем четырьмя терминалами индивидуального хранения общей площадью 22 000 кв. метров. На сегодняшний день общую вакансию составляет 1%. На терминалах в пределах МКАДа вакансия 1 - 1.5%. Теперь про ставки. Средняя стоимость метра в наших терминалах, если округлять температуру, то это 16 000 рублей в год. Максимальная ставка доходит до 28 000 рублей в год. Но там, где она доходит до 28 000, там, к сожалению, вакансий нет или стоит лист ожидания.

Проект Self Storage мы задумывали в 2010 году, и естественно, мы его подсмотрели в Европе. Коллеги показывали фотографии Self Storage в США, но это не совсем удачный пример для рынка Москвы, потому что в США Self Storage одноэтажный. И это история 70-летней давности. В Великобритании первый терминал был открыт в 1980 году прошлого столетия. И на сегодняшний день, если сравнивать, коэффициент пресыщения рынка, например, нашего и европейского, то разница составляет 200 или 300 раз. Александр сегодня показал в презентации потенциальную емкость рынка Light Industrial, она была оценена в 1 100 000 кв. метров. Если я не ошибаюсь, коллеги Вячеслава Холопова несколько лет назад делали для нас и нескольких потенциальных инвесторов оценку рынка Москвы. Потенциал рынка Self Storage только в Москве - 1 млн кв. метров. Поэтому если в Light Industrial оценивать в 1 100 000, то, к сожалению, на остальное остается всего лишь 100 000.

Валерия Мазганова: - Обычно, когда идет разговор о городских форматах, в частности, о московских, тут же возникает вопрос цены на землю. Т.е. цена на столичную землю не смутила экономику ваших проектов?

Юрий Шишмарев: - Технологически Self Storage, как я уже сказал, это не одноэтажное здание, во-первых. А во-вторых чаще всего мы редевелопмент. Поэтому с точки зрения подготовки наших терминалов, экономика живет, и живет прекрасно.

Валерия Мазганова: - Т.е. в рамках редевелопмента оно вполне работает?

- Миллион квадратных метров растет невероятными темпами и даже в кризис. У меня вопрос: почему всего на 20 000 в год? Извините, конечно, но складской рынок, который меряется миллионами квадратов, и Light Industrial, который мы называем малым форматом, то тут мы говорим, что это суперуспешный сегмент, но, к сожалению, почему-то 20 000 в год. Суперуспешные сегменты растут гораздо быстрее. Почему? Я верю в то, что у вас успешный формат, и он у вас работает. Но уверяю вас, вы знаете не хуже меня, что на вашем рынке куча компаний, которые сейчас судорожно продаются. Это факт. Я регулярно получаю такие предложения. Второй момент. Если бы этот формат был настолько успешен, он бы рос гораздо активнее. Но вы правы, когда говорите. Ни одного слова неправды вы не сказали. Главное - посмотреть под нужным ракурсом. Вы занимаетесь редевелопментом и уже пошли за МКАД, потому что каждый ваш проект - это уникальная история. Вы не можете взять по рыночным ценам землю или объект и из него сделать экономику. Только в таком случае вы можете расти быстро. А у вас это скрупулезная, где-то хирургическая работа. Вы находите специальные истории, и на них строите бизнес.

Валерия Мазганова: Вы - не сегмент, а вы - просто индивидуал, такой вот «индпошив».

Юрий Шишмарев: - Спасибо большое за индивидуала. Последовательно - почему все растет так медленно? Все растет относительно. Если в тот год рынок был 120 000, а в этом году он стал 140 000, ну вот ответ на ваш вопрос. Если говорить про миллион, это конечная емкость рынка, к которой мы придем через 10 лет. И вообще я не думаю, что аудитории интересно продолжение дебатов на предмет того, насколько эффективен или не эффективен Self Storage, потому что Self Storage, как сегодня уде сказали коллеги, это часть рынка Light Industrial. И я взял микрофон не для того чтобы обсуждать эффективность этого рынка, а чтобы поделиться своим опытом на предмет умозаключений про Light Industrial. Повторюсь, в 2010 году мы задумывали эту историю как историю для конечного потребителя, конечного пользователя (физ. лицо) И очень быстро стало понятно по обращениям клиентов, что этот рынок может работать и на юридических лиц. К нам начали приходить представители интернет-магазинов, всевозможных кафе, мини-производств, в конце концов, компаний, которые хотели бухгалтерские архивы, и т.д. И начали делать запросы на лоты по 50, 100, 120, 150 метров и т.д. Мы ради эксперимента сделали продукт для таких арендаторов, и этот продукт очень быстро разошелся. Далее нам стало понятно, что можно и нужно с этим работать, и в отдельных терминалах мы уделяем этому достаточно большое значение. Цифра - отношение физ. и юр. лиц - потенциальных клиентов Light Industrial, доходит до 50 - 60%. Нам сейчас приходится отказывать, потому что у нас нет вакантных площадей. А почему этот спрос появляется? Потому что он не может быть удовлетворен хотя бы по тем простым причинам, которые сегодня были озвучены. Большим игрокам, мастодонтам, такой арендатор не интересен. В офисную недвижимость он пойти не может. Что ему делать? Нужно ему, условно говоря, 100, 200, 300 квадратных метров, обслуживаемых метров, где есть грузовой подъемник, наличие какого-то офиса и т.д. И вот мы с этого самого «свечного заводика» наблюдаем за тем, что такие арендаторы по рынку ходят.

► Смотрите наши видео на разные темы:



Источник: www.sklad-man.com

Тексты, графика, фото и видео, которые размещены на сайте sklad-man.com, - исключительная собственность sklad-man.com, и авторские права на них защищены соответствующим Законодательством РФ. Вы можете использовать какой-либо из наших материалов полностью или частично только при указании активной гиперссылки на него.

Другие новости

Наши сделки