Поиск объектов

Статьи

5 июня 2015

Практика подбора индустриального парка для инвестора

park55

Когда в России иностранная компания собирается открыть свое производство, то перед ней стоит задача – поиск земельного участка. Но на самом деле речь пойдет о выборе индустриального парка, который ей будет подходить наилучшим образом. В составе любого перспективного ИП инвестор хочет получить в первую очередь поддержку от государства: всевозможные льготы для резидентов, синергию всех резидентов по типу производств, государственные гарантии на привлеченный капитал.

Государственный бизнес

Именно в это вложен весь смысл реализации ИП всего мира. Это международная практика. Но для России данный формат еще пока имеет оттенок новизны – создавать такие объекты стали всего лет десять назад. И если по количеству индустриальных парков мы смогли сравняться с Германией (в этой стране их около 200), то по качеству наших проектов пока еще можем уступать в некоторых случаях.

Все ИП России можно условно поделить на две части: государственные проекты и частные. То есть это 80% и 20% соответственно. Главная задача государственного проекта – это привлечь в регион самых крупных налогоплательщиков, сформировать новые рабочие места и развить сам регион. Потому такие парки дают самые привлекательные цены на землю, коммуникации, а также в области господдержки и налоговых преференций.

Частные парки осуществляют свой девелопмент своими силами, а зачастую – и с привлечением кредитных средств. В результате у них задачи несколько отличаются от государственных объектов – сдача или продажа своих площадей по максимально высокой стоимости и побыстрее. Довольно часто такие парки возникают на месте, где когда-то располагались старые промышленные мощности. Преимущество у них есть – наличие инженерных мощностей, которые были завезены на место изначально. Но все равно цена остается более высокой из-за других стартовых инвестиционных условий, при которых создавался ИП. Но часто именно небольшие частные участки привлекают определенные группы покупателей, так как в составе государственных объектов найти небольшой участок в пол гектара или готовый склад в 500 метров квадратных очень сложно.

Тщательный «кастинг»

Первый отбор наиболее подходящих объектов иностранный инвестор делает на основе двух моментов: соответствии типа производства, которое он собирается реализовать в парке, и территориального признака. Зачастую географические факторы не играют столь важной роли у инвестора (если нет привязки к сырьевой базе). Более весомыми остаются логистика и качество инфраструктуры транспорта. Стоит отметить, что инвестор из другой страны кроме всего прочего, ориентируется и на довольно субъективные факторы – профессионализм местных органов власти, имидж региона, лояльность администрации к будущим резидентам ИП.

Индустриальный паркСоставив длинный список претендентов, иностранный инвестор начинает более детально изучать представленные проекты. Кроме очевидных моментов, как, например, стадия развития и степень готовности парка и его инфраструктуры, особо пристально смотрят на юридический статус проекта. Из-за того, что на территории нашей страны законы часто меняются, у инвесторов могут возникать сложности, вплоть до потери права собственности. Такой риск для иностранного инвестора неприемлем. В идеале он желает увидеть максимально наполненный документ со всеми данными (в том числе и архивными, которые расскажут историю перехода права владения объектом). Не последний пункт – получение налоговых преференций в момент подписания договора. Они должны быть согласованы в момент сделки уже на федеральном уровне, чтобы быть уверенным, что со сменой губернатора не сменится политика региона в отношении инвестиций.

Кроме вышеперечисленных моментов, любой инвестор обратит свое внимание на наличие в парке если не похожих производств, то своих «соотечественников». Также подвергнутся анализу данные о наличии в регионе всех нужных предприятию трудовых ресурсов, возможности их организации, обучения и проживания.

Хотя и наибольшее число российских индустриальных парков подразумевает под собой чистое поле, которое удалено от инженерной и городской инфраструктуры. Крупные инвесторы на такие проекты засматриваются нечасто. У иностранных резидентов список требований достаточно большой. Среди условий вы можете найти организованный въезд с районной и федеральной трассы, дороги на территории объекта, инженерная инфраструктура и многое другое.

Главное преимущество при продаже резиденту участка – дополнительный бонус к договору в виде подведения всех необходимых для производства коммуникаций, так как иностранный инвестор зачастую не готов рассчитывать отдельно стоимость земли и коммуникаций, которые он сможет построить при своем бюджете и ввести в активную эксплуатацию. Для инвестора особо важным является не только наличие на территории ИП необходимых мощностей, но и простота процедуры оформления документации. Чтобы инвестор мог полноценно работать, следует создать службу «одного окна», которая максимально посодействует в выборе участка, поможет с исходно-разрешительной, проектной документацией, благодаря которой можно получить разрешение на согласование с инвестором работ по строительству. Также служба поможет отрегулировать процессы на уже начатой стройке.

Решающие факторы

земельный участок Короткий список состоит у инвестора зачастую из двух-трех вариантов, которые максимально подходят целям. Далее в процесс вовлекается девелоперская компания или технический консультант и юристы. После заявленная информацию проверяется самым тщательным образом (проверка договоров, документов, коммуникаций, мощностей, участка и т.д.). анализируется даже возможность реализации производства определенного типа на этом участке, для чего проводится технический аудит.

В результате у иностранного инвестора цель одна – получить не просто земельный участок по выгодным ценам, а оформленную землю со своими границами, согласованным видом разрешенного использования, лояльные к его производству санитарные нормы и многое другое. В этом смысле кластерные производства намного выгоднее, так как генплан у них ориентируется на учет всех норм. А площадки в таких ИП уже имеют готовую планировку и определенную специализацию.

Сейчас некоторые регионы стали проводить политику, которая позволяет привлечь иностранного инвестора. Достигается это путем разработки специализированных программ, создания агентств, формирования принципа «одного окна», выделения персонального менеджера и так далее. Конечно, такой вид политики успешно осуществляется лишь единицами, но все понимают, что будущее лежит только у такого подхода.

Успех собственника индустриального парка в целом зависит от диалога с инвестором. А потому стоит научиться довольно быстро отвечать на обозначенные выше вопросы, обосновывая их документально. При этом стоит предложить и варианты решений, иметь аргументированную позицию, которая отразит ваше отношение о нивелировании рынка.

► Смотрите наши видео на разные темы:

 

 

 

 



Источник: www.sklad-man.com

Тексты, графика, фото и видео, которые размещены на сайте sklad-man.com, - исключительная собственность sklad-man.com, и авторские права на них защищены соответствующим Законодательством РФ. Вы можете использовать какой-либо из наших материалов полностью или частично только при указании активной гиперссылки на него.

Наши сделки